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miércoles, mayo 18, 2022
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San Pedro crecera pero… para arriba y por negocio

El informe preliminar del Consejo Consultivo no satisface a todos. La altura de edificación aumenta en zonas de alta prestación de servicios públicos y avala violaciones a las normas que en otros tiempos impidieron la llegada de inversiones. Pese a la buena voluntad de los participantes se observa un marcado interés por el negocio y una injusta distribución y manejo de los sectores más bellos. El temor a perder la fisonomía pueblerina y las razones para justificar una ciudad turística y pujante chocan contra un horizonte infinito de posibilidades de extensión de construcciones hacia nuevas zonas de desarrollo. Ya hay un plano con propuesta para la rezonificación que propone 18 metros de altura máxima para el centro.

 

A mediados del año pasado comenzó la tarea para avanzar en la necesaria reformulación de la polémica y poco auditada ordenanza de uso y ocupación del suelo, conocida como San Pedro 2000, creada en 1987 y que regula el desarrollo urbanístico de la ciudad.
Lo que fue conformado como una norma visionaria a fines de los 80’ comenzó a generar dificultades de acuerdo al desarrollo propio de una ciudad que se ha transformado mucho en las últimas décadas, especialmente luego de la profundización del perfil turístico.
Los arquitectos Marcelo Corti y Celina Caporossi, con la colaboración de sus colegas Fernando Díaz Terreno y Fernando Vanoli elaboraron un diagnóstico y revisión sobre la San Pedro 2000 y su actualidad, como informe preliminar sobre lo que hay que adecuar, las demandas actuales y el impacto de las modificaciones realizadas por excepción, de manera tal que haya precisiones a la hora de discutir lo que será el nuevo ordenamiento urbanístico.
El informe considera que la normativa presenta una “excesiva división en distritos y áreas” que plantea “dificultades operativas” para el uso. Además, frente al crecimiento poblacional y los proyectos de edificación en altura, proponen modificaciones que harán que la ciudad pueda “crecer para arriba”.
Las modificaciones que plantea el documento aparecen como una convalidación de las excepciones ya realizadas y que generaron importante debate acerca de qué tipo de urbanizaciones se quiere para San Pedro, una ciudad cuya característica ha sido históricamente la posibilidad de tener horizonte al alcance de la vista, con las bondades propias de las barrancias, el río y su identidad de pueblo de casas bajas que tanto ha sumado al desarrollo turístico local.

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Altos de
San Pedro
La propuesta de modificación divide a la ciudad en catorce “distritos”, contra esa “excesiva división” que establece la San Pedro 2000. Los principales de la zona urbana son el distrito “central histórico”, situado en el casco que vio nacer al pueblo; “residencial histórico”, que va desde 11 de Septiembre y 3 de Febrero hacia el centro”; “área central”, que abarca el centro de la ciudad hasta el casco histórico; “residencial comercial” y “residencial mixto” 1 y 2. Todos ubicados en el plano que ilustra esta página.
En el informe preliminar hay una detallada descripción de lo que consideran debe modificarse de acuerdo a la realidad local frente a las edificaciones. Una de las propuestas novedosas tiene que ver con las alturas máximas, que hasta ahora no superaban en ningún caso los siete metros y obligó a una multiplicidad de excepciones a lo largo de los años, especialmente en la última década.
Las alturas máximas de edificación van, en los principales distritos en los que fue dividida la ciudad, de los seis a los dieciocho metros, lo que da cuenta de que la mirada está puesta en que San Pedro cobre un diseño urbanístico nuevo frente a la actualidad, permitiendo la construcción de edificios de departamentos. Para muchos un verdadero dislate en función del fabuloso horizonte campestre y para otros un aprovechamiento de la red de servicios y una multiplicación de beneficios inmobiliarios sobre escasa superficie.

Miradas altas
La llamada “área central” (AC, en el plano) está destinada a “localizar el equipamiento institucional, cultural, comercial y administrativo, y espacio público significativo”. La propuesta es que este lugar sea el de “más alto nivel de diversidad y de mayor intensidad de ocupación y potencial simbólico”, donde también hay actividad residencial.
La altura máxima posible será de 18 metros, y la subdivisión de parcelas deberá tener un mínimo de 600 m2, con frente de al menos 20 metros. Esto es el centro de la ciudad, donde el edificio más alto en la actualidad es Torres del Sol, ubicado en Mitre y San Martín que tiene un total de 32 metros, por lo que la propuesta señala que los edificios a construir sólo podrán ser de poco más de la mitad que ése.
Para la zona denominada “Residencial Comercial” (RC), destinada a la “localización residencial y de usos comerciales, institucionales, administrativos, educacionales y de salud” que “se localizan preferentemente sobre avenidas y boulevards” prevén una altura máxima de 12 metros, un mínimo de parcela de 375 m2 y 15 metros de frente.
La zona residencial mixta uno (RM1), destinada a “vivienda unifamiliar y multifamiliar provistas de todos los servicios urbanos y de densidad media” establece una altura máxima de edificación de 9 metros, parcela mínima de 375 m2 y frente de 12 metros.
La residencial mixta dos (RM2) es para “vivienda unifamiliar y de densidad media baja” tiene la altura máxima menor, 6 metros, con parcela mínima de 300 m2 y frente mínimo de 12 metros.
La costa de la ciudad, denominada “distrito residencial paisajístico” (RP), permitirá una altura de 9 metros, dos más que los 7 actuales, que fueron dispuestos para “evitar que el cono de sombra producido invada la zona de costa entre las 9.00 y las 15.00, en ningún período del año”. Otro perfil que según el cristal con el que se mire no es ni mas ni menos que avalar muchas de las violaciones a las normas y satisfacer el negocio que avanzó sobre tierras cuya legitimidad está en duda por haber pertenecido al patrimonio fiscal que desembocó en posesiones veniteañales para las que existieron mecanismos sumamente aceitados.
En esta zona será admitida la “localización de vivienda multifamiliar u hotelería”, algo que por ejemplo le estuvo vedado al Hotel Barrancas y fue votado a mano alzada para el San Julián o la concesión a 30 años del Howard Johnson.
La característica de “multifamiliar” implica poner en riesgo el patrimonio edilicio actual de esa zona, en la medida en que habilitaría la demolición de las viviendas ubicadas en el boulevard para la construcción de edificios de departamentos, que no sólo cambiaría la fisonomía del lugar sino que además dispondría la llegada de inversiones que no sumarían a solucionar la problemática habitacional de vastos sectores poblacionales, sino que abriría el camino para negocios de importantes dividendos.
Lo que está, está y lo que viene podrá hacerse como si no hubiese nuevas zonas a desarrollar y planificar, aún con inversiones en servicios por parte de privados con donación al Estado local.
Por otra parte, la necesidad de vivienda que existe en la ciudad obliga a pensar un desarrollo armónico que extienda la frontera urbanística, de manera tal que nuevos lugares se transformen en barrios para familias, descompriman el centro y coadyuven a la transformación del espacio habitable, cuya fragmentación social aparece como uno de los principales problemas que manifiestan los partidos políticos en sus plataformas rumbo a cada elección.

Faltan datos
El arquitecto Carlos Codern es uno de los profesionales ligados al urbanismo más reconocido que tiene la ciudad. Integra el Consejo Consultivo como Presidente del Centro de Arquitectos local y se ha manifestado en diversas oportunidades sobre la necesidad de la reforma de la San Pedro 2000, pensando en lo que se denomina las “necesidades sociales”.
Sobre las alturas que propone el informe preliminar elaborado por sus colegas Corti y Caporossi, Codern tiene algunas dudas. El arquitecto señaló a La Opinión que las disposiciones descriptas en esta nota “parten de una consideración arbitraria” y que “faltan algunos datos para llegar a un resultado óptimo”.

Plenaria consultiva
El próximo 2 de mayo a las 21.00 habrá una reunión plenaria del Consejo Consultivo en el Salón Dorado de la Municipalidad. La convocatoria es para todos los sampedrinos que quieran participar, además de los 58 miembros que lo conforman hoy (particulares, representantes de organizaciones de la comunidad, concejales, funcionarios del gobierno).
Hasta esa fecha, los miembros se reúnen los lunes por la noche para organizar lo que serán las comisiones en que se dividirán las tareas, con el fin de comenzar el debate a fondo para modificar la Ordenanza de Uso y Ocupación de Suelo que reemplace la San Pedro 2000. Mientras tanto, en cada cuadra se aprovecha el tiempo para hacer todo aquello que aún no está prohibido.

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