Proyectan apart hotel y edificio de cuatro pisos arriba del bar Toscana

Una de las esquinas emblemáticas de la ciudad podría tener dos torres de cuatro pisos si prospera un proyecto presentado por quienes tienen la propiedad del inmueble. El Ejecutivo y el Concejo Deliberante analizan un pedido de excepción a la San Pedro 2000 para la construcción en altura sobre el bar Toscana, ubicado en Pellegrini y Obligado.
El proyecto ingresó a la Municipalidad cuando todavía gobernaba Guacone. La carpeta, a la que tuvo acceso La Opinión, tiene fecha del 09 de octubre de 2014. La descripción de la obra está firmada por el arquitecto Leandro Fabián Picoy, matrícula 20086.
El pasado 12 de marzo, el Subsecretario de Obras Públicas Adolfo “Fito” Benincasa lo remitió al Concejo Deliberante y solicitó una entrevista con la Comisión de Planeamiento que ahora preside el edil del Frente Renovador Ariel Ramanzini (ver recuadro).
La reunión iba a tener lugar el miércoles pasado pero se pospuso por el acto de inauguración del nuevo edificio del Jardín 908. Ese mismo día, Benincasa acudía a la comisión de Servicios Públicos que preside Juan Almada para ofrecer detalles sobre los convenios firmados con Vialidad para la reparación de los caminos rurales en Gobernador Castro y Santa Lucía.
El plan de los inversores, una familia de raíces sampedrinas que reside en Arrecifes, necesita una excepción a la ordenanza de uso y ocupación del suelo conocida como “San Pedro 2000”, ya que se propone construir un piso más del permitido en esa zona. Ese detalle abre nuevamente el debate en torno a la necesidad de modificar de manera integral esa norma, de suma importancia para la ciudad. En Planeamiento hay muchos pedidos de excepción en carpeta y en la memoria de los sampedrinos décadas de atraso para la creación de una ordenanza que al menos lleve el título “2020”.

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Un proyecto ambicioso
El expediente ingresado por los inversores a través del arquitecto Picoy plantea la construcción de dos torres de cuatro pisos sobre el local donde funciona el bar Toscana. “Se realizará respetando alturas y puesta en valor de su arquitectura”, dice la primera página, aunque la última pide la excepción para construir un piso más de lo permitido
Se trata dos bloques verticales con “dos tipologías de departamentos”: cuatro monoambientes hacia el contrafrente y cuatro departamentos de dos ambientes al frente, con amplios balcones aterrazados” previstos para “uso mixto”: algunas unidades “se destinarán para apart hotel mientras que el resto para uso permanente, logrando de esta manera llegar a un mercado para parejas jóvenes, turistas, personas mayores, etc.”, aseguran en la carpeta.
El proyecto se propone “jerarquizar el eje de la calle Obligado con la Peatonal a través de espacios exteriores y trabajando la vereda como expansión de la planta baja”.
La entrada principal al edificio estará sobre calle Pellegrini. “Se eleva sobre lo existente, enfatizada por el arco, la marquesina y elementos ornamentales”, explicó el arquitecto Picoy, quien aseguró que “se restaurará e iluminará poniendo en valor una esquina emblemática de la ciudad de San Pedro”.
El dibujo del proyecto tiene forma de “L” y pretende liberar unos tres metros la línea de construcción municipal para generar “más espacio urbano” al dejar liberada toda la superficie de la esquina “cediendo un gran espacio abierto”. El profesional indicó que ello provocará “un menor impacto visual, tomando la escala urbana con el volumen más bajo”.
“Debido a la gran altura del basamento y la limitante que tenemos en la zona, el proyecto del edificio se ve forzado a construirse detrás de la fachada actual, por lo cual se perforará, quitándole aire y luz a lo que por detrás se construya, pero siempre poniendo en valor la misma”, aclara el expediente, que advierte que algunas partes del edificio actual serán demolidas.
El pedido de excepción llega porque el plan es construir un piso más sobre lo permitido. El arquitecto Picoy indica en el texto elevado a las autoridades que “al inversor le sería desfavorable el plan materializando sólo planta baja y tres pisos”, por lo que solicita “el estudio de un cuarto piso para poder hacer más rentable” el proyecto. Con sólo transitar una cuadra por Obligado, la torre frente al comité de la UCR, se erige sin problemas.

El problema es la excepción
El Gobierno tomó la iniciativa de enviar el expediente y comenzar a debatir las posibilidades de generar el proyecto de ordenanza necesario para la excepción solicitada por los inversores cinco meses después de recibirlo, y a pocas semanas del comienzo de las sesiones ordinarias del Concejo Deliberante.
Las excepciones a la San Pedro 2000 fueron prohibidas por ordenanza en 2009 para debatir la modificación de esa norma madre del ordenamiento urbano. Sin embargo, los plazos de esa suspensión vencieron sin que haya proyecto para tratar. Aun así, la lógica que ha imperado desde entonces es la de no tratar ninguna propuesta de esas características. De hecho, hay varias que duermen en los cajones.
Como todas las excepciones solicitadas, esta no tiene destino de tratamiento en el HCD, puesto que hay tantas y tan diversas, que tratar y aprobar cualquiera de ellas significaría el reclamo del resto para que los concejales revisen la posibilidad de cada uno aunque en todos esos años hayan crecido como hongos emprendimientos que merecen otro tipo de consideración y los hayan construido “de facto” o consistan en apriopiaciones como las que siguen ganando zonas costeras para el patrimonio privado…
El plan de un nuevo ordenamiento urbano tiene un letargo al que despabilaron algunas iniciativas como las que llevó adelante el Concejo bajo la presidencia de Martín Pando, con la convocatoria a los arquitectos Marcelo Corti y Celina Caporossi, quienes con la colaboración de sus colegas Fernando Díaz Terreno y Fernando Vanoli elaboraron un diagnóstico y revisión sobre la San Pedro 2000 y su actualidad, como informe preliminar sobre lo que hay que adecuar, las demandas actuales y el impacto de las modificaciones realizadas por excepción, de manera tal que haya precisiones a la hora de discutir lo que será el nuevo ordenamiento urbanístico.
Luego, el Consejo Consultivo, con una participación ciudadana que nunca fue relevante aunque tenía actores de peso relacionados con la problemática, presentó su informe final, que también quedó dormido en el HCD mientras lo presidía Daniel Monfasani, quien dijo públicamente que esa reforma era un debate que tenían que dar los concejales.
Muchos se han referido a la necesidad de la redacción integral de la San Pedro 2000. Incluso el propio Fito Benincasa cursó un posgrado cuya tesis final tenía como tema esa tarea, y mantiene diálogo al respecto con los concejales del Frente de Todos, que quieren cerrar 2015 con el tema debatido. Barbieri como titular del HCD tiene un especial interés en que se resuelva.

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Especificaciones técnicas
Según el expediente al que tuvo acceso La Opinión la construcción del edificio será con una estructura de sostén en hormigón armado y cerrado con ladrillo cerámico y los revoques exteriores en plástico color tipo Revear. Terminaciones, pisos y revestimientos de porcellanato, mientras que paredes y cielorrasos serán con terminación en yeso. Las aberturas interiores serán en madera y las exteriores con aluminio en color y vidrios DVH.
El proyecto señala que están “tratando de desarrollar un estudio” para que “consuma menos agua y energía eléctrica”.

Ramanzini, juez y parte
La Comisión de Planeamiento la presidía el ahora Secretario de Gobierno Martín Baraybar. Dos semanas atrás, su reemplazo José Gil llegó a la reunión para presidirla, lo que generó debate. En su bloque consideraban que le correspondía a él y otros concejales plantearon que esa presidencia era del Frente para la Victoria.
Para zanjar el debate, el propio Frente Renovador Oficial propuso a Ariel Ramanzini, presidente del otro Frente Renovador y con una relación muy tirante con el monfasanismo.
El abogado quedó al frente de la Comisión de Planeamiento, que tiene muchos expedientes como el que se describe en esta página. El mismo como inversor ha logrado modificaciones a la San Pedro 2000 para edificios que ha construido, lo que lo pone en una situación al menos incómoda. La licencia que solicitó hasta el 31 de marzo impidió que este semanario lo pudiera consultar al respecto.
Ariel Ramanzini tuvo debates en el HCD con otros concejales sobre el tema de las excepciones y su postura siempre fue favorable al estudio de cada caso en particular. Su argumento principal siempre fue que se “espanta a los inversores” al tomar una postura rígida al respecto.
“Cabe destacar que una obra de estas características genera mano de obra, compras en comercios locales y un movimiento importante en la ciudad”, dice el arquitecto que presentó el proyecto Toscana. El discurso es similar al del edil que preside la comisión.
“Ramanzini es un voto, uno solo, como cualquier otro, no es el voto de toda la Comisión; él lo sabe y lo discutimos muchas veces”, dijo uno de los que se sienta en esa mesa. Sin embargo todos miran “la mansión del emperador” que se erige sobre Almirante Brown y 25 de Mayo como muestra de la visión que el precandidato a intendente tiene de la “armonía urbana”.

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