Otra construcción irregular que se “arregla” con dinero
La Cámara de Apelaciones revocó un fallo que obligaba a demoler el tercer piso de su vivienda, ubicada en el club Los Andes, construida sin autorización, desoyendo advertencias, violando clausuras de obra y hasta suspensiones judiciales. Los camaristas consideraron que la demolición ocasionaría “más perjuicios que beneficios para las partes” y decidieron que el tema quede saldado con un pago que el consorcio deberá reclamar en la Justicia.
Un fallo de la Cámara de Apelaciones contra la decisión judicial de primera instancia que obligaba a demoler un piso de más construido por consorcistas del club Los Andes reproduce desde la Justicia la lógica que tuvo el Gobierno municipal en el caso del edificio de Uruguay al 700: con dinero se arregla todo.
Los camaristas Fernando Gabriel Kozicki y José Javier Tivano resolvieron revocar el fallo original de la jueza en lo Civil y Comercial Amalia Fernández Balbis, quien había condenado a Alejandrina Oliveri, Héctor Darío Carro y Vanina Cecilia Bonanno a la demolición del piso de más que construyeron en su vivienda, identificada como “Unidad N° 16” del country que funciona dentro del club ubicado en Crucero General Belgrano, que mide tres metros por encima de los siete que establece como altura máxima el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige al Consorcio.
Para los camaristas, “ordenar a esta altura la destrucción del piso construido en exceso hace ya largos diez años ocasiona más perjuicios que beneficios para las partes”.
Un revés inesperado
Bajo el análisis de los abogados Mario Sánchez Negrete, Margarita Frisch y Marisa López Bravo, el reclamo del consorcio del club Los Andes comenzó hace diez años, cuando los consorcistas notaron que la Unidad 16 construía un tercer piso.
Según consta en el expediente, sólo la planta baja contaba con planos habilitados, por lo que no había permiso para edificar ni siquiera el primer piso. Fueron a la Justicia para pedir la detención de la obra y lograron la medida de “no innovar”, aunque los dueños hicieron caso omiso.
El reclamo llegó a la Municipalidad, cuya Secretaría de Obras Públicas inspeccionó la obra y ordenó detener los trabajos mediante notificación, tras expedir un acta de infracción por continuar la edificación sin planos. La construcción siguió.
En la causa también obra una informe pericial a cargo del Ingeniero Civil Carlos Pellicciotta, que estableció que la propiedad cuestionada mide “10,20 metros desde el nivel de piso terminado de la planta baja al borde superior de la carga de la cubierta”, es decir que está en infracción respecto al reglamento, cuya letra, además, dice que no se aceptan más de dos pisos.
En el fallo que revocó la orden de demolición, los camaristas reconocen que “ha existido infracción a las normas consorciales” y que los dueños de la casa, “a pesar de la orden jurisdiccional” incumplieron “deliberadamente la obligación de no hacer que la medida de no innovar le imponía” e “incluso ignoró la paralización de la misma que dispusiera la autoridad municipal”.
Sin embargo, todo ello no les pareció suficiente para dejar firme la resolución de la Jueza Fernández Balbis, que aparecía como ejemplar en una ciudad donde se acostumbra a desobedecer las normas que rigen en materia de construcción para luego hacer un planteo de aprobación sobre el hecho consumado.
Los argumentos de la revocatoria
La familia que había sido condenada a demoler apeló bajo el patrocinio del abogado Benito Aldazabal, cuyos argumentos para lograr la revocación del fallo original fueron que no se “probó perjuicio concreto alguno” y que la demolición no es una sanción prevista en el reglamento de copropiedad.
A su vez, planteó que las pautas allí contenidas no son “exegéticamente cumplidas por los restantes consorcistas” y que “la demolición de una casa terminada en un proceso abandonado por años resulta irrazonable, antieconómica, abusiva y conculca derechos de jerarquía constitucional”. De la misma manera, sostuvo que “sólo se ha alegado un perjuicio hipotético y potencial”.
En su voto, el Juez Fernando Gabriel Kozicki señaló que derrumbar los tres metros que la familia construyó por encima de lo autorizado “traería aparejado, por la naturaleza de la obra, daños no sólo para el demandado, que resultarían ciertamente elevados en orden a lo que con elocuencia exhiben las fotografías, sino también para los vecinos que sufrirían las molestias e inconvenientes propios de tal destrucción y readecuación del inmueble”.
Aunque dejó en claro que la familia demandada incurrió en violación del reglamento interno y otras medidas que impedían la construcción, y reconoció que el nuevo Código Civil y Comercial señala que “la demolición de las obras irregulares responde a pautas legales”, el juez se apoyó en el “carácter excepcional” del caso.
Así, entendió que se trata de “especiales circunstancias” que “tornan excesivamente severa e innecesaria la medida” ya que “de llevarse adelante la demolición se incurriría en un decisión que importa la destrucción de valores económicos notoria y ostensiblemente elevados ocasionando una situación claramente disfuncional que justifica en el caso flexibilizar el criterio en la materia”.
Entonces, consideró que “a fin de evitar perjuicios excesivos” debe mantenerse la construcción, por lo que la sentencia original fue convertida en la obligación de “satisfacer daños y perjuicios”, es decir una condena pecuniaria, que además el Consorcio del club Los Andes deberá reclamar “por las vías procesales correspondientes”.
Alejandrina Oliveri, Héctor Darío Carro y Vanina Cecilia Bonanno deberán tramitar la regularización administrativa de la obra ante la Municipalidad y pagar las costas del proceso, pero no tendrán que demoler el piso de más que construyeron.
Aunque los camaristas consideraron en su fallo que “el alzamiento en contra de las normas consorciales” es “una conducta del todo reprochable” al igual que haber desoído “las prohibiciones de continuar emanadas de diversas autoridades”, resolvieron que el tema termine con una indemnización por daños y perjuicios.
Como dicen en algunos ámbitos, “el que tiene plata hace lo que quiere”.