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Publicado el: Viernes, Junio 12, 2020 - 11:11

Nueva ley de alquileres: qué cambia desde ahora en los contratos de locación

La norma que modifica las relaciones de alquiler entrará en vigencia en octubre. Más plazo para los contratos, alternativas para la garantía, aumentos anuales regulados por un índice y otras reglas comenzarán a regir en el vínculo entre inquilinos y propietarios. Cada parte tiene su lectura sobre la sanción de la ley, que tiene a darle previsibilidad a este tipo de vínculos contractuales.

La nueva ley de alquileres, sancionada este jueves en el Senado de la Nación sin presencia de la oposición, entrará en vigencia cuando venza el decreto presidencial que prorrogó los contratos ante la pandemia de coronavirus, el 30 de septiembre, y significará una serie de cambios relevantes en el mercado inmobiliario al imponer una serie de reglas para el vínculo entre locador y locatario.

La norma establece una serie de modificaciones a la situación actual que desde las organizaciones de inquilinos consideraron avances para los derechos de las personas que alquilan y que desde los representantes de propietarios entienden que pueden generar dificultades.

Desde que entre en vigencia, los contratos de locación deberán ser declarados en AFIP para evitar operaciones en negro, los hará sólo un profesional matriculado y tendrán un plazo mínimo de tres años, a diferencia del actual, que es de dos. Los inquilinos se mudarán menos pero los propietarios deberán esperar esos 36 meses para alquilarles a otros.

Respecto de la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario como recibo de sueldo o certificado de ingresos.

Para la garantía no se puede requerir un monto que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual del alquiler, salvo que sea de ingresos, en cuyo caso puede ser de 10 veces. 

El inquilino se beneficia porque tendrá un abanico mayor para ofrecer. El problema es que si el propietario no está convencido y mantiene la posición conservadora de la garantía inmueble, puede retirarse de la operación y esperar otra propuesta.

El costo de los alquileres se actualizará anualmente sobre el índice de precios al consumidor y el de salarios promedio de trabajadores registrados. En principio, esta situación genera previsibilidad al inquilino, aunque hay quienes consideran que si el movimiento del mercado hiciera descender los precios reales, el piso sería ese índice.

La nueva ley establece que el depósito de garantía no debe superar el mes de alquiler y que deberá ser reintegrado en efectivo al momento de la restitución del inmuble al valor del último mes pagado.. Anticipo y depósito no pueden ser, respectivamente, mayores al equivalente a un mes de contrato.

El inquilino que decida anticipar la resolución del contrato podrá hacerlo sin costo extra si avisa con tres meses de anticipación. Si no, pagará indemnización. Para renovar, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordarlo.

En el caso de departamentos, las expensas extraordinarios serán responsabilidad del propietario y el inquilino sólo pagará los gastos habituales del edificio como salario de encargado, limpieza. Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación.

La ley establece que la intermediación sólo la puede hacer un profesional matriculado y que se creará un Pograma Nacional de Alquiler Social para generar medidas que tiendan a garantizar el acceso a alquiler formal a quienes suelen quedar excluidos del mercado.

Entre esas medidas, prevé especial consideración para las personas en situación de violencia de género; la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución; la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres; e indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

Además, la norma dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de alquiler para acelerar los pasos ante una situación de esas características.

Las organizaciones que representan a los inquilinos consideraron la sanción de la ley como un paso adelante para mejorar las condiciones en las que se pautan los contratos. Los representantes inmobiliarios tienen algunas dudas respecto de cómo se van a comportar los propietarios ante el cambio de reglas. En cada caso, esperan que el nuevo panorama no perjudique sus intereses y cada parte obtenga lo que va a buscar a un contrato de estas características sin que se generen conflictos.

EDICION IMPRESA #1461
Lunes 13 Abril 2020

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