Los terrenos incomprables en el centro de la polémica

La propuesta para declarar zonas de edificación necesaria que el Concejal Martín Pando elevó a título personal al Concejo Deliberante, y que fue girada a Comisión para su tratamiento, despertó polémicas en la ciudad y habilitó un debate que se mete de lleno en las potestades que tiene o no el Estado respecto de una situación que afecta a gran parte de los sampedrinos: el acceso a la vivienda.
El proyecto establece que los terrenos baldíos en la zona céntrica urbana de la ciudad –entre Sarmiento, 11 de Septiembre, el boulevard y Lucio Mansilla/Juan B. Justo, y entre el boulevard, San Martín, Sarmiento y Naón– serán multados con doble tasa si en los términos de tres años desde promulgada la ordenanza no construye, quedando sujetos a expropiación en casos de incumplimiento.
La Opinión dio detalles acerca del proyecto cuando aún se discutía en el seno del bloque oficialista para ser presentado, cosa que finalmente Pando hizo solo con su nombre, suponiendo un desacuerdo al respecto con sus compañeros de bloque, especialmente con dos de ellos, Juan Miguel Yunes y Noemí Bordoy, ambos martilleros.
Ahora, la Cámara que nuclea a los dueños de inmobiliarias de la ciudad elevó una nota al Presidente del Concejo Deliberante para manifestar su rotunda oposición al proyecto, al que tildan de “absurdo”, “arbitrario” y “violatorio de los principios constitucionales”.

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Capital Nacional del Negocio Inmobiliario
El Concejal Pando funda la necesidad de esta ordenanza en la consideración de la vivienda como un derecho social consagrado por la Constitución, y apuntando a una situación que en San Pedro está en boca de todos: “El sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, las altas tasas de interés, la devaluación del peso y la resistencia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso al crédito” que “han configurado una situación en la que el acceso a la vivienda se convirtió en un privilegio exclusivo para una minoría de la población”.
La preocupación central en ciudades como San Pedro está entre aquellos que no califican para créditos hipotecarios y sobrecalifican para los planes sociales de vivienda que el Estado lleva adelante para los sectores sociales más vulnerables.
De esa manera, una amplia cantidad de familias quedan a merced de las fluctuaciones de un mercado inmobiliario que en “la capital de la delincuencia inmobiliaria”, como supo caracterizar Raúl Castells a esta ciudad, tiene picos inusitados.
Pando cree que el Estado debe tener un rol fundamental en ese sentido, “para intervenir en el mercado inmobiliario y mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda para toda la población”.
Recuerda por otro lado, que la idea de “tierra ociosa” es algo contra lo que el Estado posee herramientas para su intervención. El proyecto tocó una cuerda sensible: “Existen muchas tierras ociosas dentro del casco urbano que no son utilizadas, y que muchas veces son el resultado de la mera especulación inmobiliaria”.
Las primeras voces en contra se hicieron oír solapadamente hasta que el lunes apareció en el Concejo una respuesta institucionalizada y abiertamente opuesta al proyecto: 25 martilleros de la Cámara local solicitaron al Presidente del Cuerpo Sergio Rosa “arbitrar todas las medidas que estén a su alcance para que este proyecto sea rechazado en su totalidad”.

Por qué no
Los martilleros apelan como argumento fundamental al derecho a la propiedad privada consagrado por la Constitución y apelan a que “para todos aquellos que hayan estudiado o tuvieran nociones de economía, sin duda, una de las primeras lecciones tiene que ver con la ley de la oferta y la demanda”, que, dicen, es “una regla súper sencilla”.
Lo que no dicen es que la oferta y la demanda no regulan más que las oscilaciones pasajeras de los precios en el mercado; que pueden explicar el precio de un artículo en el mercado, según vaya por encima de su valor o por debajo de él, pero no explicarán jamás este valor en sí, lo que significa sencillamente que esa relación establecida entre oferta y demanda no es divina ni sucede sin que los hombres tengan intervención en ella. Dicho por los vecinos: “Acá las tierras son para los que vienen de afuera con mucha plata y no para los que alquilamos”. El debate está centrado, en última instancia, acerca de quién tiene esa potestad y si el Estado puede transformarse en un agente del mercado, como los son en este caso las inmobiliarias.
En su texto, los martilleros aseguran que han “reclamado hasta el cansancio en medios gráficos, televisivos y radiales la intervención del Estado” para la “implementación de créditos hipotecarios accesibles”.
El proyecto de Pando es calificado como de “absurdidad en su contenido” y “arbitrario, por no haber sido convocados precisamente quienes conocemos en profundidad el problema”.
Además, ponen en duda la legitimidad del basamento legal que utiliza el edil, en la medida en que responde al Decreto Ley 8912/77, “que es una herencia de la dictadura”, aunque no tanto (ver recuadro).
Los martilleros aducen que atenta contra el ciudadano que “no confiando más en el Estado, ni en los bancos, ya que por años robaron sus ahorros, decide invertir en una propiedad” y contra los “de menores ingresos”.
Noemí Bordoy, Concejal, compañera de bloque de Pando, martillera y ex Presidenta de la Cámara que reúne a esos profesionales fue más lejos: “Martín, con su mejor buena voluntad, no me cabe duda, no entiende del tema. Pretende que se abaraten los lotes y va a producir exactamente lo contrario, quien no puede edificar en tres años no lo podrá hacer ni en cinco ni en diez, el lote se va a abaratar y lo va a comprar quien tenga mucho dinero y pueda comprarlo”.
“No tienen la culpa las inmobiliarias de que no se pueda comprar un lote y eso es lo que sale a la luz, siempre costó muchísimo comprar un terreno”, dijo la Concejal y agregó: “En estos momentos los lotes se van a abaratar, porque hay muchos loteos”, aunque reconoció que los precios son desmesurados en la ciudad.

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La única verdad es la “avivada”
Es la realidad y se lo atribuyen a Aristóteles, para rechazar la teoría del mundo sensible de Platón, su maestro. Después Perón la repitió y en la Argentina se la dio por propia. La frase viene a cuento para entender que el diseño de políticas públicas sólo puede estar sustentado en prácticas realmente existentes en los territorios donde se inscriba su influencia.
En San Pedro hay muchos propietarios que han aprovechado diversas situaciones para quedarse con terrenos a precio vil, incluyendo muchos dueños de inmobiliarias que por sí mismos o a través de testaferros habrían concretado operaciones en lotes que en pocos años han aumentado su precio de manera exorbitante.
Los ejemplos sobran: desde la compra de terrenos ubicados en barrios destinados a familias a través de planes, como los que están en la estratégica zona de Rómulo Naón y San Martín, o la venta a precios mínimos por parte de personas con bajos recursos que bien podrían haber demostrado sus derechos posesorios en el nuevo boulevard o la zona costera hacia Las Canaletas.
En abril del año pasado, La Opinión publicó un informe comparativo entre los precios de terrenos en San Pedro y en ciudades codiciadas en todo el mundo. Los ejemplos eran preocupantes: Un lote en Punta del Este se consigue desde 6.500 dólares. En Miami, un terreno de 80 x 136 mts. cuesta US$ 14.000. En Vuelta de Obligado puede comprarse un terreno sin vista al río por unos US$ 30.000 y en Caroni esquina Rivadavia se vendió uno de 22 x 36 Mts. a 60.000 dólares. Hoy esos precios han aumentado de manera similar en esas ciudades y en la nuestra.

Especular viene de espejo
Los martilleros sintieron que el concepto de “especulación inmobiliaria” los toca directamente, aunque Pando aclaró: “Hay una mala interpretación, no tiene que ver con la inmobiliaria como comercio, es una práctica arraigada culturalmente esto de invertir en terrenos a tres generaciones. La inmobiliaria sólo regula la relación comercial, quien realiza la especulación es el propietario”. Lo cierto es que en muchos casos son las propias inmobiliarias las poseedoras de los terrenos que hoy se encuentran ociosos y que se han visto beneficiados por el aumento de precios por diversas razones, entre ellas el mejoramiento de determinados barrios a manos de quienes sí han construido, revalorizando la zona donde se encuentran emplazados. “El Estado tiene absoluto derecho de intervenir dentro del fenómeno urbano para regularlo y hacer que el bien común prospere por encima de los intereses individuales”, opinó el edil y agregó: “Muchas provincias gravan la tenencia del terreno baldío, precisamente para desalentar que la gente invierta durante tres generaciones en un terreno baldío, porque eso atenta contra el interés común”.
En el Concejo Deliberante, donde el proyecto se debate en comisión, hay posiciones encontradas y el proyecto sigue siendo materia de debate. Pando consideró que “aunque no se apruebe ahora, es importante que empiece a discutirse”.

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La “Ley de la dictadura”
Uno de los argumentos esgrimidos por los martilleros para desestimar el proyecto de Pando y oponerse férreamente fue que está basado en el Decreto Ley 8.912/77, “una de las herencias de la dictadura”.
Sin embargo, esa norma es una de las que los militares dieron curso de entre las que quedaban por sancionar en la legislatura bonaerense mientras gobernaba Victorio Calabró.
Hasta el golpe de Estado, el ex Concejal de San Pedro y hoy asesor de Alicia Kirchner Elvio Macchia era Secretario de Asuntos Constitucionales y Justicia de la Cámara de Diputados, y participó del proceso de redacción del proyecto de ley.
“El autor original es Alberto Aramouni, nosotros trabajamos mucho con él, lo preparamos (al proyecto). Estaba por salir y vino el golpe”, relató Macchia.
Aramouni era Diputado por el Frejuli, lista que integró como miembro de la Democracia Cristiana. Macchia recordó: “Nos citaron el 9 de abril (de 1976) a las 6.30 de la mañana al patio de la Legislatura. El Coronel Camblor dio la orden de que se les entregaran los proyectos más importantes, entre ellos esta ley de ordenamiento territorial y uso el suelo, y la de Justicia de Paz letrada”.
El abogado destacó que la norma, considerada de las más progresistas que tenía en cartera el gobierno derrocado, fue “copiada por muchas provincias y países extranjeros”.
Sobre el proyecto presentado por Pando opinó: “Es una alegría que un Concejal tome esa ley y elabore un proyecto, hay que estimular la inversión para que la gente pueda dejar de alquilar y tener su vivienda propia”. Además, la ley –efectivamente promulgada por la dictadura– sufrió cinco modificaciones desde esa fecha hasta nuestros días.

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