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sábado, julio 24, 2021
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Los nuevos proyectos edilicios disparan los precios de viviendas y terrenos

Los martilleros concuerdan en reconocer que hay mucha expectativa y que ya se desató la especulación por precios y ofertas. Dicen que muy pocos venderán hasta que el hotel sea una realidad, para evitar “descorchar a cuenta” como ocurrió tras anunciarse el proyecto de construcción del puerto de Arcor. Los más optimistas, hablan de un alto impacto en toda la ciudad por la necesidad de crear más servicios para los turistas que lleguen. La escalada de los precios inmobiliarios la sufren también los sampedrinos que tienen serios problemas para comprar o alquilar.

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El negocio inmobiliario local amplió más sus horizontes en las últimas semanas, al confirmarse la venta de los terrenos del Automóvil Club sobre las barrancas y frente a Mansa Lyfe a una empresa que construirá un hotel de lujo. Esa operación se cierra en las próximas horas, pero los cálculos sobre lo que cuestan los terrenos bien ubicados en San Pedro comenzaron hace tiempo.
Sin poder ocultar el entusiasmo, la mayoría de los martilleros consultados por La Opinión, dejaron entrever que todavía es muy pronto para evaluar un impacto pero que las especulaciones ya se lanzaron.
“Esa zona despegó hace mucho tiempo, no hay duda. Desde que la Máximo Millán se amplió y se empezó a construir el nuevo boulevard los terrenos valen”, dicen.
Lo que entienden quienes piensan en el desarrollo de la zona es que la llegada de un hotel con más de 150 habitaciones, servicios de lujo y hasta locales comerciales, abrirá la posibilidad de desarrollar emprendimientos en los alrededores para ofrecer servicios y productos a los turistas que llegarán durante todo el año. Y por eso los terrenos hoy disponibles podrían sufrir una escalada en sus valores de gran magnitud.
Unas primeras estimaciones indican que el precio de las propiedades en ese sector ya comenzó su ascenso, pero que las ventas no se lanzarán hasta tanto no comience por lo menos la construcción del hotel. Como la perspectiva de nuevos incrementos en los valores parece una realidad, la decisión de quienes poseen propiedades en esa zona es esperar y especular.

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El antecedente “Arcor”
“No podemos entrar en la vorágine de precios porque nos va a pasar como cuando se anunció el proyecto del puerto de Arcor”, dicen algunos representantes del sector inmobiliario ante la inminencia de semejante proyecto hotelero. La opinión generalizada es que en todo el sector del puerto local, los precios de los terrenos sobre todo se dispararon a precios exorbitantes ante la posibilidad de un nuevo puerto, pero las ventas nunca se concretaron. “Hace dos años y medio Pagani anunció el proyecto de Arcor e inmediatamente todos descorchamos a cuenta. Todos pedían precios imposibles pero las propiedades no se vendieron. Ahora que el proyecto se cayó, los precios quedaron sin ton ni son”, explican.
A pesar de este mal trago, la convicción generalizada es que a San Pedro están llegando inversiones importantes y que el “negocio” no siempre está del lado de las ventas de inmuebles sino de la generación de nuevos proyectos que se acoplen a los que vienen de afuera.
“En dos o tres años la zona cambiará mucho si se instala el hotel. Pero también toda la ciudad porque llegará gente con un buen poder adquisitivo y por eso los comercios en el centro venderán mejor y sus locales se alquilarán a mejor precio”; ilustran.
Otras versiones más pragmáticas, aseguran que si bien la llegada del hotel tendrá consecuencias muy positivas para el crecimiento de San Pedro no se puede hablar de precios ahora. “El valor de las propiedades y los alquileres es relativo. Vos lo podés aumentar todo lo que quieras pero si el mercado no puede pagarlo después van a bajar sí o sí. El problema en San Pedro, es que todo fue aumentando y siempre alguien pagó esos precios. Pero lo de Arcor fue un espejismo, porque en realidad nunca nadie vendió nada”, explican.
Estas opiniones son las que indican que recién los cambios se percibirán “de acá a 5 ó 6 años, cuando esté el hotel y haya ingreso real de dinero”. Pero la revalorización de las propiedades no sólo correrá de la mano de la llegada de este emprendimiento, sino también de las mejoras que arribarán con él a la zona, como la extensión de la red de cloacas, gas natural y el pavimento en las calles de alrededor.

Precios en alza
Aunque la mayoría de los agentes inmobiliarios se niega a hablar de números concretos en los valores de los terrenos que rodean al futuro emplazamiento del mega hotel, varios martilleros adelantaron que actualmente se puede hablar de un costo de 150 dólares el metro cuadrado.
Por encima de ese promedio, “Un lote de unos 500 m2 se cotiza sobre la Máximo Millán en unos 60 mil dólares”, ejemplificó. Otros colegas opinaron que esa suma es algo excesiva teniendo en cuenta algunas ventas recientes concretadas y consideraron que al menos por ahora no se puede cotizar a más de 100 dólares el metro cuadrado según lo que demuestran las operaciones recientes. Por ejemplo, en la esquina de 9 de Julio y Av. Sarmiento, una ubicación sin duda excelente en San Pedro, un terreno está cotizado en ese monto y nada indica que podría incrementarse.
Pero los valores de las propiedades en general en la ciudad están algo descontrolados. “Hoy el valor de lo usado está igual al de lo nuevo, y no se sabe por qué la gente lo paga”, dicen.
Los cambios más significativos en las tasaciones se produjeron a partir de la crisis económica del 2001. “Estuvimos dos años sin vender nada. Antes del 2002, nada valía 400 pesos el metro cuadrado pero ahora nos estamos acercando a ese precio porque se está cotizando en dólares como en esa época. Quiere decir que un terreno que valía 50 mil dólares en el 1 a 1, ahora vale más de 40 mil dólares. Por supuesto, es una locura pero es así”, explican.
La diferencia principal en la post crisis, es que desapareció el crédito hipotecario y por eso las ventas jamás alcanzaron las cifras anteriores. De todas formas, la reactivación de los últimos dos años que generó el crecimiento del turismo en San Pedro y con él de la inversión en nuevos proyectos sumado a la buena perspectiva en el sector agropecuario, les generó buenos dividendos en el mercado de bienes raíces.
“El cambio principal es que ahora es todo efectivo. La venta se hace con la plata en la mano, a veces, el comprador ni pasa por el banco”, ilustró un martillero.

La otra cara
Con más o menos optimismo sobre lo que significa el arribo del mega hotel, algunos se atreven a alertar a los que viven en esa zona sobre los peligros que el venturoso porvenir también atrae.
Es que ese sector de la ciudad está ocupado por muchas familias que se asentaron en terrenos fiscales y que hoy en día estarían en condiciones de reclamar la posesión de esas tierras, algo que los pone a merced de los “vivillos” de siempre.
Algo parecido a lo que ocurrió en el barrio La Cruz al anunciarse la construcción del nuevo boulevard, cuando los vecinos comenzaron a recibir diferentes ofertas para vender sus casas en algunos casos muy humildes porque los oportunistas vieron el negocio. “Algunos se tentaron y vendieron pero hoy esa propiedad vale el triple. Hay que cuidarse de los vivillos”, denuncian los martilleros sin dejar de reconocer que estos ventajistas se cuentan entre sus colegas.

Alquilar: misión imposible
Otra consecuencia del buen momento que perciben quienes han hecho inversiones en inmuebles es la falta de propiedades para alquilar o los altos costos que se piden. Ya casi no se encuentran viviendas familiares en condiciones habitables a menos de 350 pesos mensuales y la gran mayoría está por encima del valor. Otros propietarios prefieren reservarlas sólo para los fines de semana turísticos y no comprometerse con inquilinos permanentes.
Un sampedrino que desee comprar por necesidad una casa más grande debe hacer malabares para encontrar un precio “amigo” y si busca en zonas de las consideradas más exclusivas o residenciales se encuentra con cotizaciones inaccesibles. “El problema es que siempre aparece alguien que compra y confirma que esperar vale la pena”, comentó un antiguo martillero. Esa conclusión es la que vale para que muchos pidan mucho, “por si dicen que sí” hasta que en algún momento alguien pone la plata y marca un borde en el mercado al que un sampedrino no puede llegar.

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