La vulnerabilidad del dominio: cuando la deuda convierte al derecho en rehén
El abogado Javier Silva analiza qué ocurre cuando un inmueble acumula deudas por impuestos o tasas municipales. Negociación y escenarios posibles.
:format(webp):quality(40)/https://opinionsemanariocdn.eleco.com.ar/media/2026/02/impuestos_silva.jpg)
*Por Javier Silva, abogado especialista en derecho registral y sucesorio
Durante décadas se enseñó en las facultades de derecho que el dominio era la cúspide del sistema de derechos reales: el más amplio, el más completo, el más protegido, casi inmune a las contingencias jurídicas.
Sin embargo, la práctica profesional demuestra que esa fortaleza tiene varias fisuras decisivas.
Un inmueble puede estar perfectamente escriturado, inscripto en el Registro, con mensura, valuación y plano aprobados. Todo en orden documental.
Pero la acumulación silenciosa de impuestos inmobiliarios o tasas municipales impagas convierte ese derecho —en apariencia sólido— en un dominio vulnerable, condicionado y jurídicamente expuesto. No por capricho del Estado, sino por una razón estrictamente legal.
La facultad rei persecutoria: el crédito público persigue cosas, no personas
Aquí aparece una diferencia clave entre el crédito privado y el crédito público.
El acreedor privado persigue al deudor como persona. Si el bien sale de su patrimonio, la deuda lo sigue a él, no a la cosa. El crédito público funciona al revés.
El Estado —y el Municipio en particular— ejerce la rei persecutoriedad: la deuda sigue al inmueble, con independencia de quién sea su titular.
Cambian los nombres, se firman escrituras, circulan boletos, pero la obligación permanece adherida a la cosa como una marca silenciosa. Esa marca pesa. Limita. Vulnera el dominio.
Cuando el dominio se debilita, aparece la negociación
La deuda fiscal no conduce necesariamente al remate judicial. Ese es el camino extremo y, muchas veces, ineficiente.
Con frecuencia, la vulnerabilidad del dominio abre una salida más razonable: la dación en pago.
No es una rendición del propietario ni una imposición estatal. Es un acuerdo: el deudor ofrece y el Municipio acepta un bien —total o parcialmente— para extinguir la deuda. El inmueble deja de ser un problema y se convierte en solución.
Tres escenarios habituales
1. El lote ocioso
Un baldío urbano sin uso, con tasas acumuladas durante años. La deuda supera la capacidad de pago y el remate carece de atractivo.
La dación en pago extingue el crédito y convierte un pasivo urbano en activo público.
2. La dación parcial
En inmuebles de gran superficie, la deuda puede cancelarse con la cesión de una fracción del terreno. El propietario conserva el resto saneado.
No hay castigo ni expropiación encubierta: hay reordenamiento patrimonial consensuado.
3. El inmueble irrecuperable
Terrenos con restricciones severas o valor de mercado inferior a la deuda. La ejecución judicial es puro desgaste.
La dación evita litigios inútiles y permite una solución inmediata y racional.
La dación en pago como política patrimonioal de las municipalidades
Desde la óptica municipal, la dación en pago no es indulgencia: es estrategia. Permite sanear créditos incobrables, fortalecer el patrimonio, ordenar el territorio y transformar deuda improductiva en bienes con destino público.
No es confiscación. Es negociación jurídica eficiente.
Conclusión: el dominio que no paga, negocia o circula
El derecho de propiedad no se debilita por la intervención estatal, sino por el incumplimiento de sus cargas. Frente a la deuda fiscal, el inmueble tiene tres caminos: paga, se ejecuta o se entrega en dación. Muchas veces, esta última es la salida más justa y ordenada.
Porque la propiedad no vive aislada: se beneficia de la ciudad y participa de su valorización. Y cuando no puede sostener ese costo, encuentra otra forma de integrarse al interés común.
El dominio se extingue para un titular, pero no desaparece: se transforma. Y en esa transformación, cumple mejor su función social que cuando permanecía ocioso.
En el derecho patrimonial municipal, eso no es poco: es una solución civilizada, jurídicamente sólida y socialmente razonable.
Para comentar, debés estar registradoPor favor, iniciá sesión