La hipoteca como máscara de un delito
Un análisis jurídico pone el foco en el uso de la hipoteca como posible herramienta para encubrir operaciones irregulares, a partir del caso que involucra al jefe de Gabinete, Manuel Adorni. La investigación por presunto enriquecimiento ilícito expone inconsistencias en los valores de las operaciones, el origen de los fondos y el rol de los actores intervinientes.
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Por Javier Silva, abogado, especialista en Derecho Sucesorio y Registral
Qué nos enseña el caso Adorni sobre una figura jurídica usada para ocultar lo que no se puede explicar
En los últimos días, el nombre del Jefe de Gabinete Manuel Adorni copó la agenda judicial del país. La causa que investiga el fiscal Pollicita por presunto enriquecimiento ilícito puso en el centro de la escena una figura jurídica que todos conocen de nombre, pero pocos comprenden en profundidad: la hipoteca.
¿Qué es la hipoteca y qué compromete?
La hipoteca es un derecho real de garantía. No da al acreedor la posesión del bien, pero sí le otorga preferencia de cobro y, ante el incumplimiento, la facultad de ejecutar judicialmente el inmueble. Lo que queda comprometido es el bien mismo, grabado en el Registro de la Propiedad, oponible a todos.
La modalidad usada aquí es la hipoteca de saldo de precio: el vendedor transfiere el dominio sin cobrar el precio completo y conserva la garantía real sobre el bien hasta la cancelación de la deuda. Es perfectamente legal. El problema no es la figura. El problema es lo que la rodea.
La pregunta central: ¿de dónde sale el dinero?
En mayo de 2025, las jubiladas Beatriz Viegas y Claudia Sbabo compraron el departamento de Caballito por USD 200.000. Seis meses después se lo vendieron a Adorni por USD 230.000, financiando ellas mismas el 87% del precio mediante hipoteca.
El mismo inmueble se ofrecía en el mercado a USD 295.000 en noviembre de 2024. Tres escrituraciones en cadena, todas por debajo del valor real. Una de las jubiladas solicitó ese mismo mes el Pase Cultural de la Ciudad —destinado a personas con ingresos menores a $600.000 pesos— un mes después de haber desembolsado supuestamente USD 100.000 en efectivo.
La pregunta que el fiscal deberá responder antes que ninguna otra: ¿el dinero con que compraron era propio, o actuaron como prestanombres de alguien que prefería no figurar en la escritura?
La responsabilidad de la escribana que no puede ignorarse
La escribana Adriana Nechevenko no es una testigo neutral. Es una oficial pública investida de fe pública. Y la normativa de la UIF la obliga como sujeto obligado a evaluar la coherencia entre el perfil económico de las partes y el monto de la operación.
Escriturar por debajo del valor real no es un error técnico. Tiene consecuencias tributarias directas: reduce el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el Impuesto de Sellos, los honorarios y los aportes al Colegio. Un notario que autoriza una compraventa en una zona activa de la Ciudad de Buenos Aires no puede alegar ignorar el precio de mercado.
Consultada por el origen de los fondos, respondió: "Hay que preguntarle a Adorni." Válido en parte. Pero no alcanza para cubrir su propia responsabilidad como fedataria pública. Y a eso se le suman al menos siete visitas a la Casa Rosada durante el período de las operaciones, sobre las que prefirió no dar explicaciones.
La hipoteca de saldo de precio no es una figura opaca.
Es un instrumento perfectamente legal cuando las partes tienen capacidad económica verificable y el precio escriturado refleja el valor real del bien. Lo que convierte a este caso en un asunto de interés público es la convergencia de lo que no se explica: precios subescriturarios, acreedoras sin respaldo patrimonial visible, una escribana que frecuentaba la Casa Rosada, y un esquema que se repite.
El derecho registral no miente. Cada escritura queda grabada para siempre. Lo que ahora le toca al Poder Judicial es leer esa historia con cuidado. Y a los ciudadanos, aprender a entender lo que esos documentos dicen —y lo que deliberadamente omiten.
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