Guía práctica para las apropiaciones y posesiones de terrenos
Es un secreto a voces; la habilidad, inteligencia y algún buen contacto pueden permitir que esos terrenos baldíos que nadie conoce, pasen a manos privadas a través procesos que si son bien encaminados, jamás se caen. En San Pedro, el registro de catastro está desactualizado y se sigue demorando el reordenamiento a través de algún sistema que permita contar con información fidedigna. Con trámites relativamente simples y algunos testigos que estén dispuestos a acompañar, cualquiera que se anime puede intentar retener un terreno y ponerlo a su nombre.
De antemano, la gran mayoría de los consultados niegan cualquier posibilidad de que se estén promoviendo desde el propio gobierno municipal ex profeso, este tipo de situaciones. Sin embargo, con la misma sinceridad y responsabilidad, se reconoce que ante la desactualización de bases catastrales y la falta de personal para realizar un reordenamiento cabal de esos datos, hay agujeros negros que pueden ser aprovechados por quienes saben cómo hacerlo.
Un dato revelador es el que indica que en la Municipalidad, a diferencia de otras épocas, no se sabe cuántos terrenos baldíos hay, y que alguna información se va corrigiendo a partir de denuncias de los propios vecinos o de los que distribuyen tasas en los barrios y en las localidades.
En tiempos de amplios recursos informáticos como el GIS (una base de datos que combina información obtenida personalmente en un censo con un plano satelital de la ciudad), es inadmisible que no se tenga un control fehaciente de las tierras, sobre todo ante el crecimiento del valor general que hoy tienen en nuestro medio.
Las zonas elegidas
Las obras en la zona costera están corriéndole el telón a algunos sectores que habían sido “colonizados” por visionarios. Comprando derechos posesorios de otras personas que efectivamente vivieron allí durante décadas, o simplemente alambrando e instalándose progresivamente en zonas descartadas por los barrios circundantes, muchos se han quedado con espacios que tienen características inmejorables.
Algunos, llegaron cuando nadie pensaba en la vista al río que podía ofrecer determinado sector y otros salieron en búsqueda de interesados, ofreciendo “monedas” a cambio de espacios espectaculares. “Monedas” que para quienes las recibieron a cambio de mudarse, representaron tanto dinero junto como jamás habían visto.
La tarea de inteligencia para llegar a quedarse con algún terreno dudoso no excluye a algunos profesionales de varios rubros, quienes con capacidad económica suficiente como para encarar los trámites han planificado la evolución de casas precarias en terrenos rodeados de nuevas viviendas, en verdaderas mansiones.
Es impopular dar ejemplos y además, como explicaremos más adelante, si nadie se opuso a los trámites realizados, es absolutamente legal el proceso que ha convertido en dueños, a vecinos que no tenían derechos sobre esas tierras.
El punto inicial es central: no hay información actualizada y la rapidez con la que puede moverse un particular interesado es muy superior a la que puede desarrollar la administración pública que desbordada de obligaciones, descuida flancos que representan, mucho dinero.
Cómo hacerlo
No se puede hablar de apología cuando se trata de algo legal, pero en cierto modo repasar los trámites necesarios para obtener una posesión veinteñal, usucapión o prescripción adquisitiva, es interesante.
La usucapión, a veces llamada prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad de una cosa y otros derechos reales posibles mediante la posesión continuada de estos derechos en concepto de titular durante el tiempo que señala la ley.
Es una adquisición de la propiedad que se consolida mediante una posesión continuada y según reza la ley, “las cosas susceptibles de usucapión son todas aquellas que están en el comercio de los hombres”.
Antes de seguir, es momento de aclarar que todo lo que se ha dispuesto en estas leyes se pensó para facilitar los trámites de aquellos que realmente tienen derechos sobre las tierras que ocupan y que pueden así convalidar sus situaciones. No obstante, en la construcción del trámite para favorecer o favorecerse está el agujero que provoca las críticas.
Para que la usucapión se produzca, es preciso que la posesión reúna determinados requisitos. Para que un morador se convierta en dueño, es necesario que en su posesión se den una serie de circunstancias muy especiales, que son las que hacen que esta situación sea digna de la especial tutela que la usucapión otorga; y así, la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
Los pasos
Una vez definido el terreno sobre el que se quiere hacer el trámite se inicia el proceso conforme los siguientes pasos:
· Indicar en la solicitud el tiempo de posesión por el solicitante y la de sus causantes si fuera el caso; la fecha y la forma de adquisición del inmueble; la persona que tenga inscripto derechos sobre el bien; nombre y dirección de su inmediato transferente; los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes; finalmente se describirá el bien objeto del saneamiento con la mayor exactitud.
· Obtener una certificación municipal o administrativa sobre la persona que ocupa el bien como propietaria o poseedora. A veces un recibo de servicios o una constatación de domicilio alcanzan. Incluso la demostración de pago de tasas aunque estén llegando a nombre de un tercero.
· Presentar copia literal de los asientos respectivos de dominio de los últimos 10 años del predio urbano o certificación de que no está inscripto.
· En la solicitud presentada por el interesado, los testigos (no menos de 3 ni más de 6 personas, mayores de 25 años), declararán que conocen al solicitante y señalarán el tiempo en que viene poseyendo el inmueble. Este es uno de los puntos clave, ya que muchas veces se obtienen testimonios falsos o se compran.
Además en los trámites se deben presentar planos de ubicación y perimétricos suscritos por ingeniero o arquitecto colegiados, descripción de las edificaciones existentes, autorizadas por ingeniero o arquitecto colegiados, memoria descriptiva del plano perimétrico firmado por ingeniero o arquitecto colegiado, informe técnico del verificador y otros papeles que se gestionan con la colaboración de especialistas.
Clase de avivamiento
Aquel que no este interesado en vender o que reciba una propuesta apresurada de quienes saben cómo conducir el trámite para acceder a una posesión, debe manejarse con cautela. Consultar a abogados de confianza, si tiene, o directamente hablar con su familia. Aunque se descarta desde planos oficiales que existan “especialistas” trabajando en el tema, hay más de media docena de casos comprobados en donde legalmente se han aprovechado de gente que vendió por monedas sus derechos posesorios, tal vez después de haber estado durante años en un espacio que ahora vale mucho más. El Estado local deberá intervenir y nadie sabe cuándo lo hará. Mientras tanto, los trámites que aquí detallamos los puede hacer quien, con derecho, quiere ser dueño legal de las tierras que ha venido ocupando durante buena parte de su vida, o una tercera persona que identifica un terreno sin propietarios definidos o aborda a alguien que por poco dinero está dispuesto a renunciar a lo que le pertenece.
Historias conocidas…
Entre aquellos que han recurrido a maniobras de este tipo para conservar algunos terrenos en los que han vivido toda la vida, se comentan otros casos de extraños que un día aparecieron y se quedaron con espacios que ahora tienen valor.
l En los alrededores del Barrio La Cruz, una persona con conexiones importantes en el ámbito municipal inició un plan para comprar a precios muy bajos, sectores que pertenecían a familias históricas. Hay quienes han comprado las tierras y los derechos sobre las mismas a los vecinos que se mudaron a otros sitios, y otros que directamente avanzaron aprovechando la desocupación de algunas tierras y tramitaron la documentación necesaria.
l Unas pocas cuadras separan a esas historias que ya están en la Justicia, de otras en las que algunas casas precarias que habían sido rodeadas por nuevas construcciones, fueron adquiridas a precios viles para poder continuar con la urbanización. En los alrededores de calle Máximo Millán, Irigoyen, Arnaldo y las transversales se conocen muchos casos puntuales y dos por lo menos, han tenido vinculaciones con gente ligada directa o indirectamente al municipio quienes contaron con la información necesaria para saber a quién hacerle una oferta para quedarse con esos valiosos terrenos. En uno de los casos se produjo un hecho policial de relevancia que involucró a una familia liderada por una persona mayor que se mudó a otro sitio.
l La zona de Las Canaletas tiene también casos emblemáticos, a un lado y al otro de la Avenida Costanera. Algunos utilizando la historia familiar han conseguido avanzar desde la cresta de barrancas hasta la isla.
Otros han alambrado zonas supuestamente para preservarlas de la ocupación y luego se instalaron allí. Todo esto, desestimando los alcances de una ordenanza que a fines de los 90 planteó una reserva especial para las tierras más allá de la Bajada de Chávez.
l En una caja fuerte de la Municipalidad aparecieron documentos de expropiación firmados por el ex Intendente Donatti que confirmaban que varios terrenos de San Pedro habían pasado a manos del municipio por diferentes circunstancias.
Aquel descubrimiento quedó en la nada y los predios que hoy están construídos o en obra deberían ser reclamados por la Municipalidad. Algunas de las propiedades tienen un alto valor pero vaya uno saber por qué, nadie las reclamó para el patrimonio de los sampedrinos.
Avivados por desesperación
La otra cara del mismo tema presenta la realidad que atraviesan cientos de familias que esperan una solución a su problema habitacional. Entre quienes han accedido a una casa y quienes están inscriptos y esperan hay una brecha importante que suele generar, como a comienzos de esta semana, disputas de pobres contra pobres. La solución, al menos para una de las familias que el lunes por la tarde decidió tomar una de las casas sin habitar en el barrio de autoconstrucción de las 291 viviendas indudablemente marcará un antecedente. El martes por la mañana la Municipalidad prometió alquilar una vivienda a la familia Gutiérrez compuesta por el matrimonio y cuatro hijos hasta tanto puedan ser localizados en futuros planes de construcción. Con este antecedente las voces comenzaron a escucharse entre quienes se sienten con los mismos derechos y la situación podrá agravarse paulatinamente si para todos se toma la misma solución. “Si no nos dan una casa no nos quedará otra que usurpar también como lo han hecho estas familias”, se animan a decir miembros de familias que diariamente peregrinan por los pasillos de Desarrollo Humano buscando respuestas a los reclamos. A estas familias nadie puede tramitarles una “posesión veinteñal” pero entre los que esperan la respuesta oficial hay gente que renunció a sus derechos en zonas en las que otros ya marcaron territorio y hasta quizá vendieron a sumas monumentales.