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San Pedro
domingo, diciembre 5, 2021
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Miembros de fideicomiso reclaman una excepción para escriturar

Unas 100 familias esperan una modificación de la San Pedro 2000 para escriturar sus terrenos. Conformaron un fideicomiso hace años, compraron un predio y con la cuota mensual lograron obras de importancia para llevar los servicios. Están ubicados en zona complementaria, donde sólo se puede subdividir en lotes.

 

El consejo de fiduciantes del fideicomiso Viejo Vivero, ubicado en Crucero General Belgrano y Ruta 1001, volvieron a solicitar al Concejo Deliberante el tratamiento de su pedido de modificación de la San Pedro 2000, con el fin de escriturar sus lotes y conformar un barrio, con 100 familias que se reunieron para la experiencia.
El proyecto comenzó en 2011, cuando un grupo de personas sin techo propio decidió buscar una alternativa para acceder a un terreno. Así, reunieron a 100 familias y entre todos compraron un predio, que ahora buscan subdividir en lotes de 400 metros, por ello la necesidad de modificación de la norma vigente.
La ordenanza de uso y ocupación del suelo establece que ese lugar es zona complementaria, por lo que la medida mínima de loteo es de 800 metros. El expediente para solicitar la revisión ingresó en 2012 y hasta ahora no hubo ningún tipo de respuesta. Por ello, la semana pasada volvieron a consultar formalmente al Concejo, mediante una nota.

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El camino de un sueño
Reunidas las 100 familias y comprado el terreno, comenzó la tarea para permitir que ese lugar se transforme en un espacio habitable para un barrio. Sin servicios y en zona relativamente inundable, las obras necesarias fueron muchas.
El paso más complicado fue el de la obtención de factibilidad por parte de la Dirección provincial de Hidráulica, que insumió la contratación de un estudio de ingeniería para elaborar un proyecto que costó alrededor de 200 mil pesos, y la obra propiamente dicha, que implicó el desembolso de 350 mil.
Todo ello fue solventado con la cuota mensual de 200 pesos que paga cada fiduciante, lo que permite reunir unos 20 mil pesos cada mes.
Entre las obras importantes figuran el relleno de parte del terreno, la recanalización de un zanjón ubicado a la vera del predio y el entubamiento de los cruces de camino, todo solicitado por la Autoridad del Agua.
Con el visado municipal –verificación de la documentación que ingresan los agrimensores para mensura, subdivisión y unificación de parcela–, están en condiciones de subdividir y escriturar 50 lotes de 800 metros cuadrados, que es la opción posible si no hay modificación, por lo que cada familia tendría un “socio” con el que compartiría la propiedad del lote.
Respecto de las obras, todavía resta el tendido eléctrico, cuya cotización oscila entre 1 y 1,5 millones de pesos, además del agua, cuya red madre pasa a pocos metros, por lo que sólo deberían pagar cañería y la instalación de una bomba.
Durante la gestión de Hugo Días en Obras Públicas, el proyecto Viejo Vivero tuvo un interlocutor que informó sobre la legislación vigente y aconsejó sobre los pasos necesarios para alcanzar el objetivo.

Necesidad y negocio
La gran mayoría de los que participó desde un principio lo hizo atento a su necesidad de pensar en un techo para sí y su familia, en una ciudad donde rige la emergencia habitacional desde 2007, último año de construcción de un plan de viviendas.
Además de los 100 lotes de 400 metros, el campo que compraron contiene otras dos hectáreas. Para una de ellas el destino sería la conformación de un espacio público común. Para la otra, el plan es lotear y vender, con el fin de solventar los gastos que todavía tienen por delante.
Como en todos los ámbitos, hubo quienes vieron la posibilidad de un negocio y de hecho lo hicieron: compraron a un precio y vendieron a otro, mucho mayor. También hay quienes se vieron obligados a vender por necesidad y lo hicieron al mismo monto en dólares que desembolsaron en su momento.
Lo que vendieron fue la participación como fiduciante. Quienes pensaron en un negocio inmobiliario –algunos compraron más de un lote– son los que mayor premura tenían por escriturar a su nombre y abandonar la figura de fideicomiso.

Una alternativa
La figura de fideicomiso es una alternativa que encontraron quienes proyectan la vivienda propia. Así como docentes o empleados de fábricas hicieron lo propio bajo la figura de cooperativas.
Hasta el momento, las pocas experiencias que se conocen en la ciudad han tenido el problema de ser terrenos sin servicios, por lo que todo lleva más tiempo.
La ventaja es haber logrado sortear un mercado inmobiliario cuyos valores hacen imposible el acceso a un terreno para una familia de ingresos medios.
Los fideicomisos tienen sus defensores y detractores. Los primeros entienden que se trata de la unión de pequeños inversores con un fin determinado, que es lograr un producto inmobiliario en particular: un terreno, como en este caso, o un edificio de departamentos, como en otros conocidos en la ciudad, por ejemplo.
Los detractores suelen recordar que ello implica que el fiduciante asume el margen de rentabilidad que pudiera haber, pero también los riesgos eventuales; entre ellos, que el fiduciario no deba responder más que con el bien fideicomitante –el mismo terreno o construcción– ante un incumplimiento de obligaciones.
Las mayores dudas, generalmente, aparecen cuando se trata de construcciones, con ejemplos de estafas en el conurbano, por ejemplo.
En cualquier caso, es importante recordar que “fideicomiso” es una palabra que en latín significa “conciencia fiel”, por lo que se trata de una figura sustentada en la confianza. No es casualidad que su designación en inglés sea, precisamente, el vocablo “trust”.

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