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San Pedro
miércoles, septiembre 22, 2021
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Los precios de los inmuebles hacen de San Pedro, la tierra más cara de la zona

No se puede hablar de un único factor determinante a la hora de analizar qué hizo que de un año a esta parte, San Pedro se haya convertido en una de las zonas más caras. Tanto los alquileres como las propiedades han aumentado estrepitosamente. Es muy escasa la oferta de propiedades cuyo arrendamiento pueda ser afrontado por un trabajador con un sueldo promedio. “Dicen” que a San Pedro se le dio “la oportunidad de explotar turísticamente” y que tiene que aprovechar las inversiones que puedan venir. Con ese argumento, algunas propiedades comenzaron a valuarse al doble o el triple de su valor real. Las inmobiliarias dicen que, con el correr de los meses, el mismo mercado hará que los precios se estabilicen, lejos de los pronosticos que advierten que la situación irá en crecimiento y al compás del boom turístico de la ciudad.

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El crecimiento del país, la reactivación económica y de la construcción, el puerto de Arcor, el boom turístico, las inversiones hoteleras y un centenar de argumentos más, son los que con más fuerza se escuchan a la hora de tratar de saber qué hizo que San Pedro se convirtiera en una de las ciudades más caras para poder invertir y sobre todo vivir.
Hay quienes sostienen que a la ciudad tuvo una oportunidad única: posicionarse turísticamente. Y es por eso, que la escalada de precios es una consecuencia inevitable. Otros aún comentan que el anuncio, del ya frustrado proyecto de Arcor, fue el principal cañón que disparó las valuaciones de los inmuebles, pensando en las futuras inversiones relacionadas con la actividad portuaria y con personal especializado que necesariamente iba a tener que llegar a la ciudad para trabajos puntuales. Pero, el proyecto se fue, amarro en otro puerto de la provincia, y los precios no bajaron.
Un trabajo comparativo con inmobiliarias de la zona, permite concluir en que las propiedades, en San Pedro, están por las nubes y la colocan en igualdad de condiciones con ciudades que superan los 100.000 habitantes y donde se concentran las empresas más importantes de la provincia.
Hoy por hoy, los precios de nuestra ciudad tanto en alquileres, casas, terrenos y locales son casi los mismos que se piden en Zárate o Campana; dos ciudades con un crecimiento fabril enorme y donde históricamente el valor del metro cuadrado siempre ha sido mucho más caro que en estos lares.
Las opiniones sobre este fenómeno, en las inmobiliarias locales, están bastante divididas. Todos coinciden al afirmar que, desde hace unos meses, es escaso el movimiento y que los propietarios de los inmuebles son los que fijan los precios exorbitantes pese a las recomendaciones de quienes saben sobre la tasación a valores reales de mercado. Pero, la opinión se divide cuando se fundamenta el futuro del mercado inmobiliario. Hay quienes sostienen que se está en una meseta y que el mismo mercado regulará los precios hasta ubicarlos en cotizaciones razonables que pueda pagar, por ejemplo, un trabajador. Por el contrario, otros piensan que los precios irán creciendo al mismo ritmo que las inversiones turísticas que se anunciaron para la ciudad.
El mapa de San Pedro, se ha dividido entre zonas altamente caras, que están en crecimiento y otras que están muy cerca de barrios denominados conflictivos donde el valor de las propiedades puede ser 3 veces menor a una similar, pero en mejor zona.
Los sectores que están en crecimiento son los que han despertado las malas intenciones de muchos, que están a la “pesca” del negocio perfecto y que cuentan con el “dato” para poder regularizar situaciones de dominio que sin un “contacto” es imposible hacer. Ofrecen valores irrisorios por porciones de tierras de alto valor inmobiliario y casi siempre las victimas son familias que carecen de asesoramiento y se dejan llevar por las promesas de quienes lucran con este tipo de situaciones. Lamentablemente estos negociados están creciendo y nadie interviene para frenar una situación, que de sostenerse en el tiempo beneficiará a “los vivos de siempre”.

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No hay casas
para alquilar
y comprar, imposible
Todas las inmobiliarias locales y de la zona coinciden en señalar que recién este año se ha notado un repunte en la construcción de casas y locales comerciales, situación que no se daba desde antes de 2001 cuando la crisis económica golpeó duramente al país. Los escasos proyectos de construcción de viviendas llevaron al mercado a no poder dar respuesta a la demanda de casas disponibles para alquilar o comprar y esta situación hizo que de a poco los valores comerciales de esos inmuebles comenzaran a trepar hasta llegar a valores insospechados. Particularmente en nuestra ciudad, algunos agentes inmobiliarios creen que cuando al mercado se vaya volcando todas las casas que se están construyendo, los precios tenderán a encontrar un punto de equilibrio, pero mientras tanto hay que caminar para encontrar un alquiler con precios razonables, que garanticen su pago todos los meses.
Las inmobiliarias afirman que los que suben los precios, son los propios dueños y que por mas que reciban sugerencias sobre la cotización real, optan por fijar ellos mismos los montos en base a “lo que el vecino de la otra cuadra vendió”. Es verdad que, hoy por hoy, esos son los parámetros de venta, y los martilleros que no sigan los “caprichos” de los propietarios, tienen dos caminos: seguir ofreciendo la propiedad sabiendo que es una locura el precio que se está pidiendo, o dejar paso a un colega que esté dispuesto a colgar su cartel y salir en búsqueda de un comprador.
“La gente busca alternativas para bajar alquileres porque está pagando muy caro y se esta yendo a los barrios. Se aleja del centro, pero la realidad es que no puede pagar”, afirmó un reconocido martillero de la ciudad quien además confirmó que desde hace un año y medio a esta parte los alquileres de casas aumentaron un 40% y, en determinadas zonas, los propietarios llegaron a pedir entre un 100 y un 200 % más, que hace un año atrás. Una verdadera locura, si se tiene en cuenta que quien estaba alquilando no recibió los mismos aumentos en su entrada mensual como para poder hacer frente a un alquiler que supera ampliamente lo que venía pagando.

Barrio por barrio
Pasando a los ejemplos y recorriendo las diferentes zonas se puede obtener un mapa de precios y comparar. Villa Igoillo, por ejemplo, es una zona tranquila donde se puede conseguir una casa amplia con todas las comodidades a 25.000 dólares, pero, dicen que no es un lugar predilecto por los compradores porque tiene problemas con los accesos que no se encuentran en buen estado.
Otras de las zonas pujantes y donde se ha construido a paso sostenido, es la cercana al Club Paraná donde no se consiguen viviendas a menos de 45 mil dólares y a las que también hay que hacerles retoques de albañilería.
En los barrios mas alejados, no hay casas disponibles por menos de 30 mil dólares y sin algunos de los servicios básicos.
Las propiedades ubicadas sobre calle Máximo Millán y la zona del nuevo Boulevard siguen siendo las mas caras y sus precios se ubican por encima de una base de 70.000 dólares.
“La gente no tiene plata. El que necesita no puede acceder a una casa de 80.000 pesos y a los que tienen el dinero, no les interesa invertir en casas de ese valor. Hay expectativas por los créditos blandos que anunció el gobierno, pero en San Pedro no se gana como para poder acceder a los mismos”, reconoció un agente inmobiliario local ante el difícil panorama.
Lo poco que se construyó desde la devaluación a la fecha, tuvo como destino el turismo de fin de semana, pero algunos inversionistas ya las están ofreciendo para alquilar todos los meses asegurándose un valor determinado mensual, para no estar sujetos a los vaivenes de la temporada.
“No hay casas para alquilar”, aseguran las inmobiliarias y la gente no desocupa la que posee y prefiere pagar los aumentos porque aunque lo desea, no puede acceder a la casa propia.

Cuanto cuesta
un alquiler
Por estos días, para alquilar una casa requiere disponer de 600 a 1000 pesos promedio, y en algunas zonas más alejadas -carentes de servicios- se puede conseguir por 450. “No hay sueldos en San Pedro para pagar alquileres tan caros”, sostienen desde el sector.
Antiguamente, se fijaba el alquiler en el 1% respecto al valor de la casa y se dejó de lado este índice porque de tener que calcularse por ese porcentaje, los alquileres de las casas realmente no podrían ser pagados por ningún inquilino.
Quien sueña con levantar su propia casa, tiene que tener en cuenta que acceder al terreno tampoco es una cuestión barata. Siempre depende de la zona, pero en líneas generales todo lo que hay a la venta es caro. Detrás de calle Sarmiento, en los loteos de las quintas, se pueden conseguir terrenos de 12 x 27 en no menos de 12 mil dólares, con servicios que están a un par de cuadras. En cambio, sobre la misma avenida Sarmiento, se han pagado terrenos en 25.000 dólares y otro de medidas que no dejan de ser las normales, se terminó vendiendo en 30 mil dólares. Pero el dato mas llamativo es una venta de un terreno con una precaria vivienda para demoler en calle Belgrano, muy cerca del Boulevard que se vendió recientemente en 100.000 dólares.
“La gente se va enterando que se hacen operaciones con estos valores y a partir de esto pide más por sus propiedades. Es un efecto que no podemos parar”, afirmó el propietario de una inmobiliaria de nuestra ciudad.

Locales comerciales
“No hay”, es la respuesta que se recibe en las inmobiliarias cuando se quiere saber sobre los locales comerciales disponibles. Lo poco que puede salir para alquilar se ocupa rápidamente sea cual fuere el precio que se pide.
El valor de estas fracciones varía de acuerdo a su ubicación y cantidad de metros cuadrados.
Sobre calle Mitre desde 3 de Febrero hasta Arnaldo los alquileres de locales comerciales oscilan entre los 800 y hasta 3000 pesos. Si la intención es alquilar sobre calle Pellegrini, hay que estimar un 30% menos el valor de estos inmuebles.
“Están caros, pero los comerciantes igualmente los alquilan. Sobre todo gente de afuera que viene a invertir o que trae franquicias. Respecto a Buenos Aires, es barato pagar un alquiler de 1000 pesos”, aclara un martillero.
Al igual que las casas, muchos propietarios prefieren sostener el precio y no dar rebaja hasta tanto aparezca “el inquilino ideal” que pague el valor que se pide. Pero el riesgo que se corre es que no pueda sostener los costos de funcionamiento y, a los pocos meses de la apertura, decida cerrar definitivamente.
Son pocos los comercios que se venden, y los que están en venta no se alejan de los valores promedio que se piden por ejemplo por una vivienda bien ubicada. La tradicional esquina de Pellegrini y Ruiz Moreno, se cotiza en 130 mil dólares y los propietarios aguardan oferentes interesados.

Campos y fracciones
en Vuelta de Obligado
Días atrás, el reconocido periodista Samuel “Chiche” Gelblung, desde su programa en Radio 10, comenzó a llamar a inmobiliarias de todo el sector norte de la provincia y se asombró cuando obtuvo el valor de los campos en esta zona.
Quienes trabajan en el rubro inmobiliario y saben de cotizaciones indicaron que las tierras están sobrevaluadas y que en el 2002 por cada hectárea no se pagaba más de 2100 dólares en ubicaciones excelentes.
Desde esa época a esta parte, los precios han subido hasta llegar a los 6000-7000 dólares promedio la hectárea. Pero el valor aumenta considerablemente si la fracción de campo está sobre la Ruta 9. Los valores de las hectáreas en campos que bordean la ruta rondan entre los 8 mil y los 10 mil dólares. El mismo precio de una hectárea en Pergamino, por ejemplo.
“Ahora todo depende de la ubicación, cantidad de hectáreas y la producción que posea. Pero hay muy pocos campos para vender, la gente no se desprende de los campos”, afirmó un reconocido productor inmobiliario en diálogo con La Opinión. Hasta el año pasado, las fracciones mas chicas de campos las compraban los productores de arándanos, pero el boom de este tipo de producciones ya pasó y no se registran tantas inversiones en este rubro como lo fue en pleno furor, hace unos años atrás.
Ahora, la mirada está puesta en los valores que han alcanzado pequeñas fracciones de tierras que están a la vera del camino que conduce a Vuelta de Obligado. La zona creció a pasos agigantados en los últimos tiempos, y la importante inversión que particulares están desarrollando en proyectos turísticos, elevan los precios de las fracciones que están para la venta. Una hectárea con vista al río se vendió recientemente en 40.000 dólares y cerca de 30.000 dólares se cotizó una fracción que no completaba la hectárea. Por lo general, son inversionistas de afuera que llegan a San Pedro para comprar un espacio que le permita construir una casa de fin de semana.

El mercado inmobiliario en la zona
Haciendo un recorrido por inmobiliarias de la zona, pudimos observar que en esas ciudades los precios de casas, locales y campos también están en alza,
pero están más baratos que en San Pedro. Sobre todo se diferencia en los valores de propiedades y los alquileres de viviendas.

l Arrecifes
El propietario de una inmobiliaria de esa localidad reconoció que hace unos cuatro meses descendió notablemente la operatoria de compra y venta de propiedades y que los precios subieron hasta valores impagables.
Consideran caro pagar en esa ciudad 100.000 pesos por una casa bien ubicada y con todos los servicios. Las pocas operaciones que se concretan, se hacen a través de créditos pero apenas un puñado de trabajadores pueden acceder por la cantidad de requisitos que se solicitan y porque en Arrecifes, los sueldos no son altos como para hacer frente a una cuota mensual elevada.
“Creemos que en Arrecifes todo está sobrevaluado en un 40%. Los mismos martilleros son los que suben los precios con diferentes cotizaciones y el cliente obviamente siempre se queda con la mejor, aunque a veces nunca llegue a venderla”, comentó a La Opinión un reconocido martillero de la vecina localidad.
Creen que el disparador de precios se dio hace 6 meses cuando se vendió un terreno de 10 x 50 en algo mas de 45.000 dólares y a partir de ahí los precios comenzaron a subir.
Para comprar una casa en Arrecifes hay que disponer entre 40 y 50 mil dólares y los precios varían entre esos parámetros de acuerdo a la ubicación. Mientras que alquilar una casa cuesta entre 300 y 600 pesos como máximo.
Por su parte, la hectárea de campo experimenta valores similares a la cotización sampedrina. No se vende a menos de 7.000 dólares la hectárea, cuando, según se afirma desde las inmobiliarias de esa zona, el valor real debería ser entre 3000 y 3500 dólares.
“No entendemos por qué tenemos acá estos precios, sacando a los corredores, Arrecifes no existe”, sostuvo el propietario de una inmobiliaria quien además agregó que a su ciudad llegan para radicarse vecinos de Capital Federal que optan por vivir en el interior cansados de tanta inseguridad.

l Baradero
La vecina localidad está transitando por cambios que permitan explotar mucho más la costa y atraer inversiones en el orden turístico. De todos modos y pese a esos cambios, los valores inmobiliarios no registran precios tan altos como los de nuestra ciudad. Por una casa en pleno centro, se paga entre 100 y 120 mil pesos y en los barrios, con todos los servicios, una propiedad oscila entre los 60.000 y los 90.000 pesos.
De todos modos, son pocas las casas que están disponibles para la venta.
Los alquileres por una vivienda tipo no superan los 600 pesos y aún se puede conseguir en los barrios viviendas por 300 pesos mensuales.
Los loteos más importantes, tienen lugar en zonas mas alejadas del centro y cercanas a barrios privados, donde la ciudad tiende a crecer. Lotes de 17 x 48 se venden en 22.000 pesos y de medidas de 20 x 50 en no más de 25.000. De todos modos, un terreno con una ubicación bien céntrica puede conseguirse en 45 mil pesos.
Los alquileres de locales comerciales rondan entre los 600 y 1100 pesos. Mientras que una hectárea de campo sobre Ruta 9 puede costar 10.000 dólares. “El negocio fue comprar campos en 2003 donde en Baradero costaba la hectárea 3800 dólares. Ahora es imposible comprar”, reconoció un comerciante de esa localidad.

l Ramallo
La vecina localidad afronta problemas de infraestructura y aún no pudo dar respuesta a la gran demanda que significa tener en esa ciudad funcionando a pleno, el puerto de la empresa Bunge. La inversión millonaria llegó para quedarse y bendecir esas tierras que ya están adquiriendo un valor inmobiliario muy similar al que experimenta San Pedro.
El propietario de una importante inmobiliaria que funciona en esa zona, comentó a La Opinión, que en forma permanente se solicitan casas de varios ambientes para poder satisfacer la demanda de los inquilinos que llegan a Ramallo para trabajar en el puerto. En este sentido dijo que una casa con esas comodidades se arrendó en 1.000 pesos mensuales aunque la ubicación no era la mejor.
Quienes viven en la vecina ciudad dicen que falta inversión en propiedades y que recién ahora se están ejecutando complejos que puedan dar respuesta a la gran demanda.
Los valores promedio de los alquileres van desde los 600 pesos y en los barrios se pueden alquilar buenas propiedades en 450 pesos.
Comprar una vivienda en el centro requiere de una inversión de 130 mil pesos y desde los 50.000 si la opción es invertir en una propiedad en los barrios.
Alquilar un local céntrico oscila entre los 400 y los 1.500 pesos.
Por su parte, se cotiza en 6.500 dólares una hectárea de campo y cerca de los 8.000 si esas tierras están sobre la autopista.
“Ramallo está cambiando mucho, se toma como referencia a San Pedro que ya pasó este boom que nosotros experimentamos acá. Ramallo está sin explotar y de a poco está cambiando”, vaticinó un martillero de esa ciudad que mira a San Pedro como referente de crecimiento.

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